Städtebauliche Neuordnung des Quartiers „Borntalbogen“
Antworten zu häufig gestellten Fragen zur städtebaulichen Neuordnung des Quartiers zwischen Blumenstraße und Borntalweg.
Das Quartier zwischen Blumenstraße und Borntalweg, östlich der vorhandenen Sportanlagen soll städtebaulich neu geordnet werden.
Die derzeit ungeordnete Situation wird beseitigt, indem der vorhandene eingeschossige, fächerartig angeordnete Garagenkomplex rückgebaut wird und stattdessen mehrgeschossige Wohnbauten sowie eine Quartiersgarage entstehen.
Nach Realisierung der Vorhaben aller drei Teilgebiete wird der bestehende Wohnstandort durch etwa 170 neue Wohnungen ergänzt.
Die vorhandene gründerzeitliche Quartiersstruktur, die an der Ecke Blumenstraße/ Borntalweg erkennbar ist, wird aufgegriffen und neu interpretiert. Es wird eine städtebauliche Struktur vorgeschlagen, die aus kleinen und größeren Mehrfamilienhäusern besteht, welche die Figur des Bogens, der an dieser Stelle stadträumlich ablesbar ist, nachzeichnet. Ziel ist es, am Standort bezahlbare Wohnungen für Familien und barrierefreie Kleinwohnungen anzubieten. Die Stellplätze für die neu entstehenden Wohnungen befinden sich in Tiefgaragen unter den Wohngebäuden.
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Warum sollen an diesem Ort Wohnungen gebaut werden und wie vollzog sich der bisherige Planungsprozess?
Aufgrund des seit einigen Jahren stattfindenden Bevölkerungswachstums wird verstärkt Wohnungsbau im Segment des Geschosswohnungsbaus nachgefragt. Insbesondere im Bereich des genossenschaftlichen Wohnungsbaus besteht hier ein hoher Bedarf, um steigende Mieten abfedern zu können.
Das Areal zwischen Borntalweg, Blumenstraße und Heinrichstraße grenzt unmittelbar an die kompakt bebauten Wohnquartiere der Andreasvorstadt aus den 1920er Jahren an und ist schon vor über 100 Jahren planerisch als Stadterweiterungsgebiet betrachtet worden. Dies bildet sich noch heute in der teilweise bereits vorweggenommenen gründerzeitlichen Parzellierung ab. Infolge der vielfältigen Umbrüche in der Stadtentwicklung des 20. Jahrhunderts ist es indes bis heute nicht zu einer planvollen, der Lage im Stadtgebiet angemessenen Aufsiedlung des Areals gekommen. Weniger als einen Kilometer Luftlinie vom Domplatz entfernt markiert das Gebiet heute den Rand der kompakt bebauten Stadt. Als Zwischennutzung wurden auf dem Grundstück Garagen errichtet.
Aufgrund seiner Lage bietet das derzeit ungeordnete, untergenutzte Areal hervorragende Potentiale für einen attraktiven Wohnungsbau. Mit der Neuordnung des Areals „Borntalbogen“ erfolgt zudem eine städtebauliche Abrundung der historischen Gründerzeitbebauung und die Stadtreparatur eines westlichen Stadteingangs.
Das Vorhabengebiet war bereits in den 90er Jahren Teilbereich des Bebauungsplans EFN070 "Gebiet zwischen Borntalweg, Blumenstraße, B4" (Aufstellungsbeschluss 22/91 vom 25.09.1991, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 25 vom 13.11.1991). Der Bebauungsplan wurde jedoch aufgrund der damaligen Schrumpfungsperspektiven nicht weiter verfolgt.
Im Flächennutzungsplan der Stadt Erfurt ist der überwiegende Teil des Vorhabengebietes bereits als Wohnbaufläche dargestellt.
Das Borntalviertel steht unter einem hohen Parkdruck. Ziel ist es daher, soviel Stellplätze zu schaffen, wie es möglich ist. Als Ersatz für die notwendigen Abrisse der Garagen im Bereich des Gesamtvorhabens (Teilgebiet 2 und 3) ist im Teilgebiet 1 als erste Maßnahme die Realisierung einer Quartiersgarage vorgesehen. Deren Stellplatzangebote sind ausdrücklich den Bewohnern der umliegenden Quartiere und den jetzigen Garagennutzern vorbehalten und dienen nicht der Deckung des Stellplatzbedarfes, der aus den neuen Wohnbauten resultiert.
Die Quartiersgarage besteht aus einem nördlichen zweigeschossigen Gebäudeteil mit versetzten Parkebenen und einem südlichen eingeschossigen Gebäudeteil (Verbindungsbau).
Die Fassade des zweigeschossigen Garagenbaues ist nach Norden und Westen hin weitestgehend geöffnet und umlaufend mit einer elementierten Fassade verkleidet (vertikal, horizontal bzw. diagonal angeordnete Holzlattung). Die zur Lüftung notwendigen Öffnungen werden von den vorgehängten Fassadenelementen frei gelassen, um die natürliche Querlüftung der oberirdischen Großgarage nach Thüringer Garagenverordnung sicherzustellen. Die nach Osten und Süden orientierten Fassaden sind aus Lärmschutzgründen geschlossen vorgesehen. Die Dachfläche wird extensiv begrünt, um das Ortsbild zu verbessern und ökologische Ziele zu verfolgen.
Nach Süden hin wird an den Verbindungsbau der Quartiersgarage in einem zweiten Realisierungsschritt ein 4-geschossiges Wohngebäude mit darunter liegender Tiefgarage angebaut. Die Zufahrt zu dieser Tiefgarage erfolgt über die untere Ebene der Quartiersgarage, die Parkebenen beider Tiefgaragen befinden sich auf gleicher Höhenlage.
In dem 4-geschossigen Wohngebäude am Borntalweg entstehen ca. 33 genossenschaftliche Mietwohnungen, die über Aufzüge in den drei Treppenhäusern barrierefrei zu erreichen sind. Jede Wohnung verfügt über einen nach Süden bzw. Westen orientierten Freisitz.
Vom Borntalweg kommend definieren zwei Torhäuser den Eingang zu einem neu anzulegenden Angerbereich als zentraler, gemeinsam genutzter Quartiershof. Im linken Torhaus (Torhaus 1) sind ca. 19 Zwei- bis Dreiraum-Mietwohnungen und ein darunter liegendes Kellergeschoss untergebracht. Im Bereich des darauf folgenden Angers befinden sich auf der linken Seite drei aneinander gereihte Bogenhäuser mit insgesamt ca. 50 Zwei- bis Vierraum-Mietwohnungen, die über je einen Aufzug in den drei Treppenhäusern barrierefrei zu erreichen sind. Jede Wohnung verfügt über einen nach Westen orientierten Freisitz. Der Anger selbst bildet als den Fußgängern vorbehaltener Freiraum mit einer hohen Aufenthaltsqualität den zentralen Bereich des Gesamtareals.
Die unter den Bogenhäusern angeordnete Parkebene bildet eine durchgehende Sockelzone, die wie auch bei beiden Torhäusern mit einem roten Klinkerwerkstoff bekleidet ist. Innerhalb dieser Sockelzone sind auf der West- und auf der Ostseite ebenfalls die erforderlichen Öffnungen zur natürlichen Querlüftung der Parkebene angeordnet.
Die Zufahrt zu dieser Parkebene befindet sich innerhalb der östlichen Giebelseite vom Torhaus 1. Die Ausfahrt erfolgt in Richtung Norden über die Parkebene unterhalb des unmittelbar angrenzenden Wohngebäudes an der Blumenstraße (vgl. Vorhabensbeschreibung ANV671, Teilgebiet 3).
Vom Borntalweg kommend definieren zwei Torhäuser den Eingang zum Anger als zentraler, gemeinsam genutzter Quartiershof. Im rechten Torhaus (Torhaus 2) sind ca. 13 Zwei- bis Vierraum-Mietwohnungen und ein darunter liegendes Kellergeschoss untergebracht. Im Bereich des darauf folgenden Angers befinden sich auf der rechten Seite vier Gartenhäuser mit insgesamt ca. 20 Zwei- bis Vierraum-Mietwohnungen.
Die unter den Gartenhäusern angeordnete Parkebene bildet eine durchgehende Sockelzone, die wie auch bei beiden Torhäusern mit einem roten Klinkerwerkstoff bekleidet ist. Innerhalb dieser Sockelzone sind auf der West- und auf der Ostseite ebenfalls die erforderlichen Öffnungen zur natürlichen Querlüftung der Parkebene angeordnet.
Die Zufahrt zu dieser Parkebene befindet sich innerhalb der westlichen Giebelseite vom Torhaus 2. Die Ausfahrt erfolgt in Richtung Norden über die Parkebene unterhalb des unmittelbar angrenzenden Wohngebäudes an der Blumenstraße.
In dem 4- bis 5-geschossigen Wohngebäude an der Blumenstraße entstehen ca. 35 Zwei- bis Vierraum-Mietwohnungen, die über je einen Aufzug in den 3 Treppenhäusern barrierefrei zu erreichen sind. Jede Wohnung verfügt über einen nach Süden bzw. Westen orientierten Freisitz. In der Achse des Angers bildet ein großzügiger Tordurchgang den Eingang zwischen Blumenstraße und Anger.
Das Untergeschoss ist in eine östliche und eine westliche Parkebene unterteilt: Die Zufahrt zur Parkebene im östlichen Gebäudeflügel erfolgt aus der Parkebene unterhalb der Gartenhäuser. Die Zufahrt zur Parkebene im westlichen Gebäudeflügel erfolgt aus der Parkebene unterhalb der Bogenbebauung (vgl. Vorhabenbeschreibung ANV670, Teilgebiet 2). Die beiden Ausfahrten aus den Parkebenen erfolgen in Richtung Norden auf die Blumenstraße, einmal innerhalb des östlichen sowie einmal innerhalb des westlichen Gebäudeflügels.
Die beiden Sportplätze an der Blumenstraße werden durch den Schulsport, Trainingsbetrieb sowie für Punkspiele von Fußballvereinen genutzt. Als Ersatz für die entfallende Kleinspielfläche am Borntalweg soll ein dritter Kleinspielplatz an der Blumenstraße entstehen. Der westliche Hauptplatz soll im Jahr 2016 zu einem Kunstrasenplatzumgebaut werden.
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde nachgewiesen, dass die Plätze in ihrer Nutzungsintensität durch die heranrückende Wohnbebauung nicht eingeschränkt werden.
Die Trainingszeiten sind wie bisher möglich. Die zulässigen Nutzungen des Fußballpunktspielbetriebes sind ebenfalls nicht eingeschränkt. Die Anzahl der Punktspiele wird durch die Planung nicht beeinträchtigt.
Eine deutliche Erweiterung der Nutzungsintensität wäre aufgrund der Nähe der Sportanlage zu einer bestehenden Wohnnutzung (bestehende Gemengelage) bereits gegenwärtig, d. h. ohne die neu hinzutretende Wohnbebauung, aufgrund gesetzlicher Anforderungen ausgeschlossen.
Es wird nach Realisierung der Vorhaben aller drei Teilgebiete ein neuer Wohnstandort mit ca. 170 Wohnungen entstehen. Die Stellplätze für die neu entstehenden Wohnungen befinden sich in Garagengeschossen unter den Wohngebäuden. Über das Gesamtareal wird ein Stellplatzschlüssel von mind. 1,0 eingehalten. Das heißt, für jede neu entstehende Wohnung wird mindestens ein Stellplatz geschaffen.
| Teilgebiet | Wohnungen geplant | Stellplätze geplant | Stellplatzschlüssel |
|---|---|---|---|
| 1 (ANV665) | 33 | 33 | 1,00 |
| 2 (ANV670) | 68 | 70 | 1,03 |
| 3 (ANV671) | 68 | 74 | 1,09 |
| Gesamt | 169 | 177 | 1,05 |
Über den Bedarf der Neubebauung hinaus werden für die derzeit auf dem Areal vorhandenen und tatsächlich als Stellplatz genutzten Mietgaragen zusätzlich weitere 177 Ersatzstellplätze in der Quartiersgarage im ANV665 „Borntalbogen – Teilgebiet 1“ geschaffen.
Durch die Quartiersgarage wird es nicht zu einer Erhöhung des Verkehrsaufkommens kommen, da in vergleichbarer Anzahl die Stellplätze in der Garagenanlage entfallen.
Die hinzukommenden Stellplätze für den Wohnungsneubau führen zu einem lediglich üblichen wohngebietstypischen und verträglichen Verkehrsaufkommen.
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Im Rahmen der drei Bebauungsplanverfahren wurden die erforderlichen Gutachten zu Artenschutz, Lärmschutz und ein Grünordnungsplan erstellt. Für den Teilbereich 1 (mit Quartiersgarage) wurden zudem ein Umweltbericht erarbeitet und die umweltbezogenen Stellungnahmen in der öffentlichen Auslegung zugänglich gemacht.
Die Ergebnisse der Gutachten und die zu beachtenden Umweltbelange sind in den Planungsprozess eingeflossen und es wurden die entsprechenden Festsetzungen zur Konfliktbewältigung in den Bebauungsplänen getroffen.
Nach Aussage der Vorhabenträger soll voraussichtlich im Jahr 2016 mit dem Bau der Quartiersgarage, als Ersatz für die Garagen, begonnen werden.
Danach sollen die Wohngebäude an der Blumenstraße folgen und die Bebauung sukzessive in Richtung Borntalbogen in Jahresscheiben fortgesetzt werden.
Die vorgenannten Informationen beschränken sich auf bislang häufig gestellte Einzelfragen und stellen neben der formellen Öffentlichkeitsbeteiligung ein zusätzliches Angebot dar.
Die formelle Öffentlichkeitsbeteiligung durch öffentliche Auslegung der Entwürfe der drei selbständigen Vorhabenbezogenen Bebauungspläne und der damit im Zusammenhang stehenden Unterlagen ist umfassender und wird dadurch nicht ersetzt. Jedermann kann im Rahmen der stattfindenden öffentlichen Auslegung eine Stellungnahme zu den Inhalten des Bebauungsplanes abgeben, über die im Rahmen des Abwägungsprozesses vom Stadtrat befunden wird.
Nähere Informationen zu den laufenden öffentlichen Auslegungen finden Sie unter dem folgenden Link.