Vorzeitige Ablösung von Ausgleichsbeträgen möglich
Seit Januar 2014 besteht für alle Grundstückseigentümer in den Sanierungsgebieten „Andreasviertel“, „Michaelisstraße Ost“, „Michaelisstraße West“, „Kartäuserstraße“, „Marstallstraße“ und "Stotternheim" die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag nach § 154 Baugesetzbuch freiwillig durch Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung vorzeitig abzulösen. Mit der Ablösung ist eine Reihe von Vorteilen verbunden:
- Für den Zeitraum bis zum voraussichtlichen Abschluss aller Sanierungsmaßnahmen im Gebiet wird eine attraktive Abzinsung von 6 Prozent pro Jahr gewährt.
- Der Zeitraum, zu dem der Beitrag gezahlt wird, kann im Vertrag den individuellen finanziellen Bedingungen besser angepasst werden als bei der späteren Erhebung durch Bescheid, bei der der Betrag binnen eines Monats zu zahlen ist.
- Nach der Ablösung unterliegen die Grundstücke nicht mehr der gesetzlichen Kaufpreisprüfung, sie können dann wertmäßig wieder ohne Einschränkungen am Grundstücksmarkt teilnehmen.
- Die vorzeitig abgelösten Ausgleichsbeträge müssen von der Stadt nicht anteilig an Land und Bund zurückgezahlt werden, sondern können ohne weitere finanzielle Belastung für die Eigentümer vollständig für „abschließende“ Maßnahmen im Sanierungsgebiet wieder eingesetzt werden.
Grundsätzlich ist jeder Grundstückseigentümer in einem Sanierungsgebiet, in dem die Sanierung im sogenannten „Vollverfahren“ durchgeführt wird, gemäß § 154 Baugesetzbuch zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages am Ende der Sanierung gesetzlich verpflichtet. Dieser Ausgleichsbetrag entspricht dem Anteil an der Erhöhung des Bodenwertes, der ohne Zutun des Eigentümers nur dadurch entstanden ist, dass im Gebiet eine Sanierungsmaßnahme durchgeführt worden ist.
Zum Ausgleich dürfen für die Neugestaltung von Straßen, die in diesen Sanierungsgebieten liegen, keine Straßenausbaubeiträge erhoben werden. Alle Eigentümer in den betreffenden Sanierungsgebieten sind hierüber informiert. Jedes Grundstück in einem Sanierungsgebiet enthält in Abteilung II des Grundbuchs den Eintrag des Sanierungsvermerks. Beim Grundstückskauf ist jeder Erwerber eines Grundstücks im Sanierungsgebiet durch den Notar auf den Sanierungsvermerk hinzuweisen und auf die damit verbundenen Rechtswirkungen, zu denen unter anderem auch die Kaufpreisprüfung oder die Zahlung des Ausgleichbetrags gemäß §154 Baugesetzbuch zählen.
Die Höhe des Ausgleichsbetrages wird gutachterlich für jedes Grundstück ermittelt. Basis für die Einzelgutachten bilden zonale Wertermittlungsgutachten, aus denen mit den speziellen Daten des Einzelgrundstücks der jeweilige exakte Ausgleichsbetrag für jedes Grundstück abgeleitet werden kann.
Die zonalen Gutachten wurden in den vergangenen Monaten erarbeitet und liegen jetzt vor. Wenn eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme formell abgeschlossen ist, ist die Sanierungssatzung durch eine vom Stadtrat entsprechend zu beschließende Aufhebungssatzung gemäß §162 Abs.1 Baugesetzbuch aufzuheben. Erst danach ist die Stadt verpflichtet, die Ausgleichbeträge zu ermitteln, in voller Höhe durch Bescheid zu erheben und die eingenommenen Beträge anteilig an Land und Bund abzuführen. Ist ein Eigentümer hingegen bereit, den Ausgleichsbetrag vorzeitig abzulösen, kann er von der Abzinsung und den anderen, oben dargestellten Vorteilen profitieren. In allen Sanierungsgebieten, in denen die Sanierung im vereinfachten Verfahren nach §142 Abs.4 Baugesetzbuch durchgeführt wird (Sanierungsgebiete „Altstadt“,„Innere Oststadt“, „Brühl“ und „Auenstraße/Nordhäuser Straße“) fällt kein Ausgleichsbetrag an. Mieter sind vom Ausgleichsbetrag generell nicht betroffen, er darf nicht auf die Miete umgelegt werden.
Download: Zonenwertkarten nach Wertermittlungsgutachten
Hintergrund dieser Regelung ist, dass in den betreffenden fünf Sanierungsgebieten die Anfang der 1990er Jahre begonnene städtebauliche Sanierung in den kommenden Jahren voraussichtlich erfolgreich abgeschlossen werden kann, sodass bereits heute mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann, wie hoch der Ausgleichsbetrag sein wird. Für die mögliche Abzinsung wurde in den betreffenden sechs Gebieten ermittelt, wie lange es dauern wird, bis nach heutigem Stand die Sanierungsmaßnahmen im Gebiet abgeschlossen sein werden:
- Michaelisstraße Ost: 31.12.2014
- Kartäuserstraße: 31.12.2016
- Marstallstraße: 31.12.2016
- Michaelisstraße West: 31.12.2017
- Andreasviertel: 31.12.2017
- Stotternheim:
Entgegen der Darstellung in der Tagespresse ist derzeit noch keine formelle Aufhebung der Sanierungsgebiete geplant, was auch erst durch entsprechenden Stadtratsbeschluss möglich ist. Auch wenn hierzu noch kein Zeitpunkt fest steht, bedeutet dies dennoch, dass in den kommenden Jahren auf die Eigentümer in den betreffenden Sanierungsgebieten die Zahlung des gesetzlichen Ausgleichsbetrages unvermeidlich zukommen wird.
Grundsätzlich ist jeder Grundstückseigentümer in einem Sanierungsgebiet, in dem die Sanierung im sogenannten „Vollverfahren“ durchgeführt wird, gemäß § 154 Baugesetzbuch zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages am Ende der Sanierung gesetzlich verpflichtet. Dieser Ausgleichsbetrag entspricht dem Anteil an der Erhöhung des Bodenwertes, der ohne Zutun des Eigentümers nur dadurch entstanden ist, dass im Gebiet eine Sanierungsmaßnahme durchgeführt worden ist.
Zum Ausgleich dürfen für die Neugestaltung von Straßen, die in diesen Sanierungsgebieten liegen, keine Straßenausbaubeiträge erhoben werden. Alle Eigentümer in den betreffenden Sanierungsgebieten sind hierüber informiert. Jedes Grundstück in einem Sanierungsgebiet enthält in Abteilung II des Grundbuchs den Eintrag des Sanierungsvermerks. Beim Grundstückskauf ist jeder Erwerber eines Grundstücks im Sanierungsgebiet durch den Notar auf den Sanierungsvermerk hinzuweisen und auf die damit verbundenen Rechtswirkungen, zu denen unter anderem auch die Kaufpreisprüfung oder die Zahlung des Ausgleichbetrags gemäß §154 Baugesetzbuch zählen.