Artikelreihe zum Stadtumbau - Nr. 7
Nachdem wir im letzten Beitrag die Voraussetzungen für den Stadtumbau in Innenstadtgebieten dargestellt haben, können Sie heute einen ersten Blick in die "Stadtumbauwerkstatt" werfen: Wenn der Rückbau außerhalb der Großsiedlungen so schwierig ist, was kann die Stadt dann hier überhaupt im Rahmen des Stadtumbaus ausrichten?
Es liegt auf der Hand, dass man nicht einfach nur die räumlichen Folgen des Einwohnerschwundes beseitigen kann, um erfolgreich Stadtumbau durchzuführen. Wenn man Stadtumbau als Chance sieht, sollte die Stadt nach Durchführung der Maßnahmen lebenswerter und attraktiver sein, als wäre nichts unternommen worden. Andernfalls sind die Bemühungen beispielsweise um einen Rückbau überzähliger Wohnungen wirkungslos.
In wenigen Jahren werden die Leerstände in Erfurt wieder deutlich zunehmen. Dann könnte theoretisch jeder Mieter unter einem breiten Angebot die Wohnung aussuchen, die seinen Preis- und Wohnvorstellungen am ehesten entspricht. Wegen der niedrigen Mieteinnahmen und dem hohen Risiko von Mietausfällen würde damit aber die Sanierung von Wohnhäusern immer unwirtschaftlicher. Außerdem könnte kaum Geld für die laufende Instandhaltung zurückgelegt werden. Das ist aber unerlässlich, wenn ein Gebiet auf Dauer erhalten bleiben soll. Die laufende Instandhaltung kann nicht dauerhaft durch Förderung subventioniert werden. Stadterneuerung und Stadtumbau müssen schon aus Gründen der Gleichbehandlung immer "Hilfe zur Selbsthilfe" bleiben: Nach einer angemessenen Laufzeit muss es zu einem selbsttragenden Instandhaltungskreislauf kommen.
Deshalb sollte auch bisher mit dem Rückbau überzähliger Wohnungen wieder ein ausgeglichener Wohnungsmarkt in der ganzen Stadt erreicht werden. Das hätte durch auskömmliche Mieten dann wieder eine selbsttragende Sanierung und Instandhaltung ermöglicht. Weil bis jetzt die Zahl der Haushalte in der Stadt weiter zugenommen hat, schien das auch erfolgreich zu sein. Die Größenordnung der nach 2008 zu erwartenden Leerstände macht aber deutlich, dass dieses Ziel durch einen Rückbau nicht mehr benötigter Wohnungen auf Dauer nicht mehr erreicht werden kann.
Schon heute gibt es jedoch in einigen Stadtteilen kaum noch freie Wohnungen, obwohl anderswo große Leerstände bestehen. Das sind oft die Stadtteile, die ein eigenes "Image" haben und für Menschen, die einen bestimmten Lebensstil pflegen, besonders interessant sind. Hier funktioniert auch die laufende Instandhaltung und Sanierung der Gebäude. Das Ziel könnte also darin bestehen, möglichst vielen Gebieten dabei zu helfen, ihren eigenen Charakter zu entwickeln und sie für bestimmte Zielgruppen interessant zu machen.
Für Erfurt besonders günstig ist, dass für die innerstädtischen Gebiete in den nächsten Jahren noch mit einem Zuwachs um etwa 4 000 neue Haushalte gerechnet wird. Dadurch könnten sich in vielen Wohnlagen weiterhin Gebäudesanierungen rentieren, bis nach 2012 auch hier allmählich eine Sättigung des Marktes erreicht ist. Dieser Handlungsspielraum könnte in den nächsten Jahren dafür genutzt werden, überall dort die noch unsanierten Häuser zu sanieren, wo eine dauerhafte Nachfrage von verschiedenen Mietergruppen zu erwarten ist. Um bei den Eigentümern das nötige Vertrauen in die Zukunft des Quartiers zu schaffen, damit sie mit ihrem Geld die Häuser sanieren, müsste aber auch die Stadt ihren Teil zur Aufwertung dieser Gebiete beitragen. Das ist für die Stadt auf Dauer viel günstiger, als selber die Häuser aufzukaufen, zu sanieren und anschließend wieder zu verkaufen.
Man darf aber nicht vergessen, dass deutlich nach 2020 auch manche innerstädtische Gebiete wieder Einwohner verlieren können. Damit stellt sich die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum welche Gebiete sinnvollerweise noch stabilisiert werden sollten.
Im nächsten Artikel möchten wir Ihnen erläutern, welche Strategie die Stadt grundsätzlich in Zukunft beim Stadtumbau verfolgen möchte.